Elke Krols Elke Krols, CFO Forum Estates

KRT

Tekst
Dirk Van Thuyne

De beursgang voorbereiden

1 juli 2021
Met de overname van drie winkelpanden hebben we onze eerste stappen in Nederland gezet
Sinds de start in 2013 richt vastgoedbedrijf Forum Estates zich op supermarkten. De coronapandemie leerde dat dit segment een veilige haven is. De voorbije jaren zag het bedrijf zijn portefeuille in sneltreinvaart aangroeien tot een reële vastgoedwaarde van 350 miljoen euro. Om nog sneller op opportuniteiten in te spelen, koestert Forum Estates beursplannen. Onder andere daarvoor trok het met Elke Krols een nieuwe cfo aan. De omvorming van een gespecialiseerd vastgoedbeleggingsfonds (GVBF) naar een gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV) is een van haar projecten.

Sinds de start in 2013 richt vastgoedbedrijf Forum Estates zich op supermarkten. De voorbije jaren zag het bedrijf zijn portefeuille aangroeien tot een reële vastgoedwaarde van 350 miljoen euro. Om nog sneller op opportuniteiten in te spelen, koestert Forum Estates beursplannen. Onder andere daarvoor trok het met Elke Krols een nieuwe cfo aan. De omvorming van een gespecialiseerd vastgoedbeleggingsfonds (GVBF) naar een gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV) is een van haar projecten.

Waarom heb je voor Forum Estates gekozen? Wat is er bijzonder aan je job?

Bij Vastned Retail Belgium deed ik mijn eerste ervaring op in de vastgoedmarkt. De eerste jaren waren uitermate boeiend, met heel wat transacties in retailvastgoed, het domein waarin ook Forum Estates actief is. Later verloor deze markt aan dynamisme en vlakte de groei af. Ondertussen werd er een solide structuur met een competent team uitgebouwd, met stabiliteit als gevolg. Toen ik door Forum Estates werd gecontacteerd, sprak hun dynamische aanpak, hun torenhoge ambities en de geplande beursgang in de tweede helft van 2022 me enorm aan. Mijn ervaring bij Vastned Retail Belgium, een GVV, komt goed van pas. De combinatie van deze uitdagingen en de boeiende jobinhoud hebben me de overstap laten maken.

Forum Estates kende de voorbije jaren al een forse groei. Hoe verloopt de financiering?

Vooral in 2019 schakelde het bedrijf een versnelling hoger: de waarde van de vastgoedportefeuille groeide van 178 miljoen euro tot 300 miljoen euro. In 2020, het coronajaar, kwam er nog 35 miljoen euro bij. Met een honderdtal supermarkten verspreid over het land, is Forum Estates de Belgische marktleider in het segment van het supermarktvastgoed. De financiering gebeurt via kapitaalsverhogingen bij bestaande en nieuwe aandeelhouders. Nadat we in december vorig jaar 11,3 miljoen euro hadden opgehaald, hebben we enkele weken geleden de dertiende kapitaalsverhoging in de nog jonge geschiedenis van het bedrijf afgerond. Met deze recent verworven vijftien miljoen euro gaan we de internationale toer op. Zonet hebben we onze eerste stappen in Nederland gezet door de overname van drie winkelpanden. Geografische spreiding en huurdersdiversificatie is ons doel. Onze recurrente huurinkomsten stijgen hiermee voor het eerst uit boven de kaap van twintig miljoen euro per jaar. Op korte termijn koesteren we eveneens plannen in het Groothertogdom Luxemburg. We willen uitgroeien tot het eerste Benelux-supermarktvastgoedfonds.

Intussen zijn we al meer dan een jaar in de ban van de coronapandemie. Hoe groot is de impact op het bedrijf?

De impact valt goed te overzien. De markt heeft een tijdje stilgelegen door de lockdownmaatregelen, maar we zijn steeds actief blijven zoeken naar interessante projecten en opportuniteiten. Aanvankelijk was het iets lastiger om de huurinkomsten te innen. Uit voorzorg hebben we aan onze bankiers de tijdelijke stopzetting van de kapitaalsaflossingen van onze leningen gevraagd om zo voldoende cash in de vennootschap te houden.

Als gevolg van corona heeft e-commerce een extra boost gekregen. Vormt dit een bedreiging voor het businessmodel van Forum Estates?

Onze portefeuille is tot nu toe vrij resistent gebleken ten opzichte van zowel corona als de opgang van e-commerce. Dit komt door de aard van ons vastgoed, want onze focus ligt op supermarkten (54 procent van de portefeuille) en doe-het-zelfwinkels (15 procent) en die hebben nauwelijks afgezien. We willen in de toekomst verder groeien in het segment van de supermarkten. Er is veel appetijt in de markt en dat zorgt voor stijgende prijzen, zeker voor alleenstaande winkelpanden in de periferie. Om ons rendement te bewaken, gaan we nu vooral op zoek naar meer complexe en grotere dossiers met een omvang van acht à tien miljoen euro.

In de tweede helft van 2022 wil Forum Estates naar de beurs trekken. Wat moet er nog gebeuren vooraleer het zover is?

Een beursnotering moet ons helpen om nog sneller in te spelen op opportuniteiten in de markt. Het belangrijkste project is de omvorming van onze organisatie van een gespecialiseerd vastgoedbeleggingsfonds (GVBF) naar een gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV). De opvallendste verschillen tussen beide statuten zijn de onbepaalde duur, het beursgenoteerde karakter, de verplichte freefloat en het prudentieel toezicht door de FSMA (Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten) voor de GVV. Om de belangen van alle aandeelhouders te beschermen, legt de FSMA bijvoorbeeld heel wat extra rapporteringsverplichtingen op. Als beursgenoteerd bedrijf moet je kwartaalcijfers publiceren en dat is nieuw voor ons. Vanaf deze zomer willen we daar al mee beginnen om routine in de rapportering te krijgen.

Hoe ziet het team eruit?

Het sterke team van Forum Estates bestaat uit tien gedreven medewerkers. Als cfo ben ik verantwoordelijk voor het financiële departement, dat bestaat uit een financieel directeur, een boekhoudster en een financieel assistente. Op korte termijn zoeken we een extra kracht om meer controllingtaken uit te voeren.

Heeft je overstap iets veranderd aan de balans tussen privé en werk? Kun je deze job gemakkelijk combineren met je privéleven? Hoe ziet je vrijetijdsbesteding eruit?

We hebben drie kleine kindjes. De combinatie met het gezinsleven lukt vrij goed. Ik ben een fervent sporter. Sporten doe ik meestal 's morgens in alle vroegte. Zo kan ik vol energie de werkdag starten. Daarnaast hou ik van restaurantbezoek met vrienden. Het heeft een jaar op een heel laag pitje gestaan, maar we gaan die schade nu snel inhalen.

Een goede balans tussen privé en werk was een belangrijke voorwaarde bij de overstap. Wij wonen in het centrum van Antwerpen, op vijf minuten van mijn vorige werkgever. Het nagelnieuwe hoofdkwartier van Forum Estates bevindt zich in Gent, op 45 minuten rijden. Ondertussen ben ik eraan gewend en geeft het woon-werkverkeer mij de kans om nog gesprekken in te plannen en de dag te verwerken. Mijn echtgenoot noemt het een verbetering omdat ik meer ontspannen thuiskom (lacht). (DVT)

Wat doet Forum Estates?

Forum Estates is een privé-investeringsfonds, met het statuut van gespecialiseerd vastgoedbeleggingsfonds (GVBF). Het richt zich op supermarktvastgoed in de Benelux. Het beheert momenteel een portefeuille met een reële vastgoedwaarde van ongeveer 350 miljoen euro en 20 miljoen euro aan jaarlijkse huurinkomsten.

Sinds de oprichting in 2013 is Forum Estates geëvolueerd tot een professioneel beheerd en kapitaalkrachtig investeringsfonds, met een stevig trackrecord op het vlak van groei en rendement. De investeringen situeren zich in de eerste plaats in de ‘Vlaamse ruit’ Gent-Antwerpen-Brussel-Leuven, en daarnaast op strategisch gelegen plaatsen in Vlaanderen en Wallonië. Forum Estates heeft de ambitie om zich tegen eind 2022 om te vormen tot een gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV) en op de beurs van Brussel te noteren.