Onze kapitaalrondes zijn gewoon te klein voor een bank

We willen geen enkele discussie met de regelgever en blijven weg van elke grijze zone

Groep Huyzentruyt heeft op eigen houtje twee obligatieleningen uitgeschreven en met succes afgesloten. Met de opgehaalde middelen kan het bedrijf nu volop zijn aangepaste strategie uitrollen. Cfo Willem Declercq legt uit hoe de nieuwe financiering van projecten de weg opent naar een ander doelpubliek.

Projectontwikkelaar Groep Huyzentruyt richt zich steeds meer op investeerders. Het bedrijf speelde daar al op in door zijn dienstverlening voor de huurmarkt fors uit te breiden. De uitgifte van eigen obligaties gaat nog verder in het aanbod voor die professionele investeerders en de welgestelde particuliere beleggers.

Zonder bank

Zonder tussenkomst van een bank hebben twee vennootschappen uit de groep obligaties uitgeschreven en met succes afgerond. “Onze vooropgestelde kapitaalrondes van drie en vijf miljoen euro zijn gewoon te klein voor een bank. Daarom hebben we dat zelf georganiseerd via een eigen website. We volgden strikt de richtlijnen van de regelgever voor de kapitaalmarkten FSMA. Daardoor konden we de administratieve verplichtingen beperkt houden. De regels worden namelijk veel strikter wanneer de obligatie mikt op particuliere beleggers. We mikken op professionele partijen door een minimuminleg van honderdduizend euro te voorzien. De uitgiftes vielen niet onder de prospectusverplichting, maar we hebben toch een uitgebreide informatienota ter beschikking gesteld. Bovendien hebben we er zorgvuldig over gewaakt dat de actie volledig transparant en correct is verlopen. We willen geen enkele discussie met de regelgever en blijven weg van elke grijze zone. Rekening houdend met die vereisten is alles vlot verlopen en hebben we de inschrijvingen kunnen afsluiten rond de voorziene datum”, zegt Willem Declercq.

Voor de praktische uitwerking ontwikkelde de groep een aparte website waar de informatie over de obligaties te vinden was en de geïnteresseerden zich konden registreren. Daarvoor gebruikten ze de functionaliteit van Docusign om bindende contracten af te sluiten via de elektronische weg. Dankzij de koppeling met het eigen CRM-systeem (Salesforce) verliep de verdere administratie – inclusief de opmaak en verwerking van de contracten en het bijhouden van het verplichte register – vlot. Dat proces heeft een minimale impact op de financiële medewerkers gehad. Geïnteresseerden konden wel bijkomende informatie opvragen en ook online spreken met de cfo. “Het viel me op dat de meesten de details van de obligaties al heel goed kenden. Ze wilden alleen nog wat extra zekerheid krijgen door een gesprek met mij. Een aantal van de investeerders waren trouwens mensen die vroeger met ons hadden gebouwd. Onze betrouwbaarheid en onze goede merknaam zijn belangrijke elementen geweest in het succes van deze uitgave. Maar ons aanbod is ook aantrekkelijk omdat er geen instap-, uitstap- of beheerskosten zijn”, zegt Willem Declercq.

Veel interesse

Groep Huyzentruyt lanceerde uiteindelijk twee verschillende obligaties: één van drie miljoen euro gericht op de Poolse projecten (GH’O 3) en één van vijf miljoen voor de Belgische activiteiten (GH’O 1). Beiden mikten op professionele investeerders en welgestelde particulieren. “In onze strategie spelen we steeds meer in op de verkoop van woningen voor de verhuurmarkt. Dergelijke investeerders hebben vaak ook interesse in het investeren via obligatieleningen Op die manier slaan we dus twee vliegen in één klap: onze klanten zijn tevreden én wij halen extra werkkapitaal op.”

De twee obligaties hebben erg verschillende kenmerken. In GH’O 1 hebben de investeerders de mogelijkheid om binnen de maand hun geld weer weg te halen. Daarvoor krijgen ze een vergoeding van netto één procent. “Het is opvallend dat enkele grote groepen hierop inspeelden. Bedrijven die veel cash hebben, krijgen daarvoor nu de rekening gepresenteerd via negatieve rentes. Voor hen biedt deze obligatie een mooie oplossing.”

GH’O 3 heeft een vaste termijn van drie jaar en hogere coupon van netto drie procent. “Hier zien we een verspreid publiek met vaak ook goede huisvaders die wel geïnteresseerd zijn in deze vorm van beleggen in vastgoed.”

Geld voor nieuwe strategie

“Groep Huyzentruyt heeft de ambitie om tegen 2025 een omzet te behalen van 150 miljoen euro. Daarvoor is een groeitraject uitgetekend in zowel België als in Polen, waar we nog meer voet aan de grond willen krijgen”, zegt Thomas Van Poucke, ceo van Groep Huyzentruyt in het persbericht bij de lancering.

“We staan bekend als een aannemer en ontwikkelaar van betaalbare woningen. We willen onze klanten zo veel mogelijk ontzorgen met sleutel-op-de-deurprojecten waarbij we een werf bijna volledig afwerken. De aandeelhouders achter de groep zien echter een verschuiving in de markt waarbij steeds meer investeerders goede woningen willen aankopen om te verhuren. Die klantengroep wil dat de huizen en appartementen echt volledig zijn afgewerkt, inclusief de inrichting en het schilderwerk. Dat doen we intussen al. Om die groep nog beter te bedienen, hebben we beslist om woningen op voorraad aan te houden, dus zonder dat er vooraf al een koopakte is getekend. Die beide tendensen – hogere afwerkingsgraad en woningen op stock – vereisen wel veel meer kapitaal”, zegt Willem Declercq.

De uitgifte van de obligatieleningen is niet het eerste initiatief dat Groep Huyzentruyt nam om gelden op te halen. Met GH Invest 1 werd in 2021 een patrimoniumvennootschap opgericht waarin investeerders mee konden participeren. Ondertussen staan GH Invest 2 en GH Invest 3 in de steigers.

Poolse banken werken anders

In de Belgische markt kan Groep Huyzentruyt zich financieren met eigen middelen, aangevuld met bankleningen. De groep heeft goede relaties met zijn bankiers en krijgt vlot de nodige kredieten. In Polen ligt de situatie anders. Ten eerste werkt Huyzentruyt daar samen met een aantal grote equity-investeerders die een bepaald rendement op het eigen kapitaal eisen. Daarvoor is het nodig om een hefboomeffect te creëren met geleend geld. Maar de Poolse banken zijn helemaal niet happig om hypotheekleningen toe te staan. Het is bijzonder dat ze net de aankoop van gronden amper willen ondersteunen. “De reden voor die terughoudendheid is de vastgoedbubbel van een aantal jaren geleden. De banken hebben daardoor grote verliezen geleden en zijn nu heel terughoudend om grondfinancieringen toe te staan. Het is helemaal het tegengestelde van de Belgische situatie”, zegt Willem Declercq.

Het resultaat van de obligatie-uitgifte is dat Groep Huyzentruyt nu zijn financiering heeft gedifferentieerd. Dat maakt de afhankelijkheid van de banken een stuk kleiner. “Dat is nu al nodig in Polen door de strikte houding van de banken daar. In België is die noodzaak veel kleiner omdat we nu vlot leningen kunnen afsluiten aan redelijke prijzen. Maar dat kan in de toekomst natuurlijk veranderen en dan hebben wij in ieder geval een alternatief achter de hand. De banken zelf vinden dat trouwens een positief punt”, zegt Willem Declercq.

In Polen werkt de groep nu ook nauw samen in een nieuwe joint venture met een aantal grote vastgoedspecialisten. Ook voor dat project zou op de middellange termijn een nieuwe financiering via obligaties een mogelijkheid kunnen vormen. “Dat is nu nog niet aan de orde, maar we hebben intussen aangetoond dat we het kunnen. We hebben nu ook de infrastructuur uitgewerkt en de eerste ervaringen opgedaan, zodat we dit ook snel kunnen herhalen.”