“Een klein bedrag voor een pak gemoedsrust”

Warranty & Indemnity-verzekeringen in opmars

Vastgoedinvesteerder Fidentia hanteert voor elke koop of verkoop van een gebouw een W&I-verzekering. “Alleen op die manier kunnen we een fonds volledig afsluiten zonder dat er nog geld op geblokkeerde rekeningen blijft staan”, zegt Geoffroy Mertens, managing director van Fidentia.

Fidentia beheert zo’n 250 miljoen euro aan middelen van investeerders. Dat geld komt uitsluitend in vastgoed terecht. “We kopen technisch verouderde gebouwen die we weer opknappen en verhuren. Daarbij volgen we onze slogan ‘grey to green’: we zorgen dat de panden opnieuw aan de hoogste standaarden voldoen op het vlak van energie en duurzaamheid. Dat houdt in dat we de verwarmings- en airconditioninginstallaties vervangen, isoleren, zonnepanelen installeren, regenwater opvangen, maar ook dat we alleen investeren in locaties in de buurt van een station of openbaar vervoer. In Diegem zal je ons bijvoorbeeld niet vinden”, zegt Louis de Halleux, mede-managing director van Fidentia.

Lagere kosten dan escrow

Fidentia creëert fondsen waarin investeerders kunnen beleggen. Die brengen hun geld in en op het moment dat het fonds sluit, krijgen ze dat terug. Op dat ogenblik moet het fonds alle assets hebben verkocht om aan die verplichting te kunnen voldoen. “Als we vroeger een vastgoedinvestering verkochten, eiste de koper dat een deel van de koopsom enkele jaren geblokkeerd bleef op een escrow-rekening als garantie om eventuele verborgen gebreken op te vangen. Dat maakte het moeilijk om een fonds ook definitief af te sluiten. We moesten dan een stuk van het ingelegde geld reserveren. Intussen gebruiken we een verzekering om die risico’s af te dekken. Wij hoeven geen garantie meer te geven, de verzekeringsmaatschappij doet dat. Zij engageert zich om de mogelijke schade te dekken tegen een fractie van de kost van een escrow. En wij kunnen het fonds volledig afsluiten”, zegt Louis de Halleux.

Transparante aanpak

Voor de koper biedt de formule zelfs meer zekerheid. De verzekeringsmaatschappij is gewoonlijk een veel grotere partij dan de verkoper en heeft een veel betere creditrating. “Wanneer wij zelf een vastgoedinvestering kopen, dan zijn we ook beducht voor een reeks risico’s: juridische, boekhoudkundige, fiscale en technische risico’s. Daarom laten we een externe analyse uitvoeren door een erkende partij: gewoonlijk een van de bekende internationale advocatenkantoren of consultants. Die duediligencerapporten overhandigen we ook aan de verzekeringsmaatschappij: die heeft toegang tot dezelfde informatie als wij. De hele aanpak moet zo transparant mogelijk zijn.”

Koper neemt verzekering

“Als wij zelf een vastgoedinvestering verkopen, dan organiseren we een dataroom. Daar zit van bij het begin een document over de W&I-verzekering bij, zodat de koper daar meteen mee verder kan. Voortaan spreken we over die verzekering van bij de ondertekening van de letter of intent.”

Geoffroy Mertens: “We geven onze makelaar dan de opdracht om te voorzien in een verzekering voor de onbekende risico’s die de koper niet kent. Uiteindelijk zal onze tegenpartij – de koper – de verzekering nemen. De hoogte van de dekking, de premie en wie de premie betaalt, maakt deel uit van de gewone negotiatie. Het is nog goed om te vermelden dat de verkoper – het fonds – een tijd na de transactie niet langer zal bestaan.”

Herman van Aerts van Transact Risk Partners: “Bij de lancering van de W&I-verzekeringen was het inderdaad de verkoper die een verzekering nam om op die manier te vermijden dat geld lang geblokkeerd blijft. In de praktijk werkt dat niet goed. Het is beter dat de koper de verzekering neemt, omdat hij de due diligence uitvoert en die rapporten kan delen met de verzekeraar. De verkoper kent de inhoud van die rapporten in principe niet. Daarnaast kan de koper zich laten verzekeren tegen fraude van de verkoper. Een verkoper kan dat niet. Om die redenen is het logisch dat de koper de verzekering neemt. De partijen maken onder elkaar uit wie de premie uiteindelijk betaalt.”

Nog weinig ervaring

Louis de Halleux: “Wij werken met een makelaar die in de markt op zoek gaat naar een geschikte verzekeringsmaatschappij. In België beschikken nog niet veel makelaars over de juiste kennis. Daarnaast zien we dat de meeste maatschappijen zich in Londen bevinden en daarom niet altijd een goed zicht hebben op de vastgoedmarkt in de Benelux.”

“Dat is echt wel nodig. De verzekering komt aan het eind van de onderhandeling ter sprake. De maatschappij moet dan heel snel kunnen reageren. Op enkele dagen moet die polis rond zijn”, zegt Geoffroy Mertens. Hij voegt eraan toe dat ook de vastgoedspecialisten zelf nog niet veel ervaring hebben met de W&I-polis. “Wij waren pioniers op dat vlak. Vier jaar geleden hebben we de formule voor het eerst toegepast voor de verkoop van een vastgoedinvestering in Luxemburg aan Frans-Duitse kopers. Intussen spreken we erover met alle partijen waarmee we te maken hebben. Het heeft wat evangelisatie gevraagd, maar stilaan ontmoeten we er meer die het product kennen.”

Louis de Halleux: “Ik stel ook vast dat de voorwaarden van de verzekeringsmaatschappij veranderen. Vroeger namen ze alleen transacties in overweging met een waarde van vijfentwintig miljoen euro. Dat is intussen al gezakt naar tien miljoen euro. Ook de premie zelf kost minder. Het gaat nu nog om procentpunten van het verkoopbedrag. Net zoals bij een brandverzekering krijg je in ruil voor een klein bedrag een pak gemoedsrust.”

Kader

Synthetic deal

Transact Risk Partners kan in een W&I-verzekering bijkomende garanties stoppen die de verkoper niet zomaar wil of kan geven. Herman van Aerts: “Onlangs hebben we een investeringsfonds geholpen dat een gebouw wilde kopen. Het gaat om een duurzaam fonds dat absoluut zeker wil zijn dat zijn investeringen volledig vrij zijn van enige vorm van omkoping. De verkopende partij vond dat heel vreemd. De verkoper wilde geen garantie geven op iets waar hij nooit mee te maken had. Na een bijkomende analyse hebben wij die garantie gegeven in de polis.”