Belgische bedrijven kunnen vanaf 1 januari 2019 btw aanrekenen op de verhuur van professioneel gebruikte gebouwen. Dat maakt het voor de eigenaars mogelijk om de btw op de bouwwerken te recupereren. Daardoor kunnen de huurprijzen dalen.
“België was een van de weinige uitzonderingen in Europa, samen met Letland, Malta, Kroatië en Spanje, waar het niet mogelijk is om de huur van onroerende goederen aan btw te onderwerpen en de btw op de werken dus in aftrek te brengen. Daarmee stond ons land in een nadelige positie op het vlak van investeringen in vastgoed”, zegt Tim Van Sant, advocaat-vennoot bij PwC Legal. Hij heeft de voorbereidingen voor de nieuwe regelgeving getroffen en de onderhandelingen gevoerd. Hij kent de lange voorgeschiedenis als geen ander.
Vorig jaar was de invoering van de wet al eens aangekondigd, maar te elfder ure toch weer ingetrokken. Wat is er toen gebeurd? “De regering heeft angstvallig gewaakt over de kostprijs van de maatregel. Er waren toen al berekeningen die wezen op een beperkte impact op de begroting, maar die wekten argwaan. Pas in de eerste maanden van dit jaar is het vertrouwen gegroeid nadat ook de sector met gelijkaardige resultaten van hun berekeningen kwamen”, zegt Tim Van Sant. Het zou om twintig tot vijfentwintig miljoen euro gaan op een totale aanslag van dertig miljard euro. Naar verluidt is bij de berekening alleen gekeken naar die inkomsten en niet naar mogelijke terugverdieneffecten door bijkomende investeringen als gevolg van het gunstiger en eenvoudiger regime.
In de praktijk was het nu al mogelijk om onroerende goederen te verhuren met btw. Het ging dan om een aantal specifieke gebouwentypes zoals garages, shoppingcentra en logistieke gebouwen, en om de toepassing van de onroerende financieringshuur. Ine Lejeune, partner bij PwC Legal: “Door de invoering van de optionele btw op onroerende verhuur kunnen beide partijen – verhuurder en huurder – onder elkaar beslissen om de regel toe te passen. Ze hoeven dit niet eens te melden aan de btwadministratie. Ze hebben ook geen ruling nodig om de juiste fiscale impact te kennen. De nieuwe regelgeving maakt dit allemaal veel eenvoudiger. Ze is ook een stuk simpeler dan in de ons omringende landen.”
De advocaten en consultants van PwC zijn ervan overtuigd dat België hierdoor heel wat aantrekkelijker wordt voor internationale bedrijven en investeerders. “Ook in het kader van de Brexit: in Engeland is de btw op onroerende goederen al sinds lang recupereerbaar. Bedrijven die nu overwegen om een hoofdkwartier of een filiaal op het vasteland te starten, schrokken van de mogelijke impact van de Belgische situatie. Alleen al daarom verkozen ze vaak een van onze buurlanden voor een nieuwe locatie. Dat nadeel verdwijnt en ik maak me sterk dat België nu betere punten scoort”, zegt Ine Lejeune.
Aan de nieuwe regels zijn een aantal voorwaarden verbonden.
1. De regel gaat in vanaf 1 januari 2019.
2. Aard van het goed. Het moet gaan om een nieuw gebouw of een grondige renovatie waarbij de bouwkosten minstens zestig procent bedragen van de verkoopwaarde van het gebouw. Nieuw houdt in dat de werken zijn gestart ten vroegste op 1 oktober 2018. Het gaat dan om de eerstesteenlegging. De opdrachten voor architecten en studiebureaus tellen niet mee.
Ook de afbraak- en grondwerken, slibwanden en andere voorbereidende werken blijven buiten beschouwing. Grégory Jurion, partner en vastgoedspecialist bij PwC: “Hierover is veel discussie. Aannemers die wel al begonnen waren met de echte bouwwerken, willen toch heel graag gebruik maken van de regeling, maar de overheid is van plan heel strikt vast te houden aan die datum. Ik raad cliënten aan om in geval van twijfel een deurwaarder de start van de werken te laten vaststellen.”
3. Btw-plichtige partijen. De regeling is strikt voorbehouden voor een zakelijke omgeving waarin beide partijen btw-plichtig zijn. Als dat niet langer het geval is, bijvoorbeeld als er een nieuwe, niet-professionele huurder komt nadat de huur aan btw werd onderworpen, dan moet er een herziening komen van de initieel in aftrek gebrachte btw. Om oneigenlijk gebruik tegen te gaan, bedraagt de herzieningstermijn 25 jaar (in plaats van de gebruikelijke vijftien jaar).
4. Gezamenlijke uitoefening door huurder én verhuurder. De twee partijen moeten contractueel akkoord zijn om btw aan te rekenen op de huurprijs. Dat kan eenvoudigweg gebeuren via een specifieke clausule in het contract.
Tim Van Sant wijst op een bijkomende maatregel. “Zoals gezegd mikt de overheid met de regel op investeringen in nieuwe gebouwen en de vernieuwing van ons vastgoedpatrimonium. Ze voorziet in één belangrijke uitzondering: verhuurders van logistieke gebouwen kunnen ook voor bestaande constructies de btw terugvorderen. Een logistiek gebouw kan ook een gemengde functie hebben met kantoren of ateliers. In dat geval moet meer dan vijftig procent van het gebouw voor opslag dienen. Die maatregel is specifiek genomen om de achterstand van België op het vlak van e-commercelogistiek weg te werken.”
Bedrijven in de bank- en verzekeringssector kunnen de btw niet (of slechts beperkt) recupereren en zij zullen geen vragende partij zijn om btw te betalen op de huur van hun kantoren, tenzij ze een korting krijgen op de huurprijs of andere gunstige huurvoorwaarden. “Ik kan me anders niet voorstellen welk bedrijf geen gebruik zal willen maken van deze regeling”, besluit Tim Van Sant.
Verdoe jij ook te veel tijd met het opvolgen van alle nieuwtjes in je feed? No worries, wij verzamelen alles wat nieuw is in de finance wereld. Al die nieuwtjes komen wekelijks in jouw mailbox terecht.
