Ingrid Daerden Ingrid Daerden
Tekst
CH

We worden een honderd procent zorgvastgoedbedrijf

28 March 2019
Tot voor kort werd een gereglementeerde vastgoedvennootschap niet als een volwaardig bedrijf beschouwd; daar komt nu een kentering in.
Ingrid Daerden werkt sinds september vorig jaar als CFO bij Aedifica, een gereglementeerde vastgoedvennootschap. Het bedrijf maakt momenteel een transformatie door, zowel inzake samenstelling van de portefeuille als op het vlak van geografische spreiding. Welke impact heeft dat op haar takenpakket?

Kan je Aedifica even voorstellen?

Aedifica is een gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV), gespecialiseerd in zorgvastgoed. Wij zijn beursgenoteerd. Aedifica investeert louter in gebouwen voor zorgvastgoed en is dus niet – of maar zijdelings – betrokken bij de zorgactiviteit zelf. We zijn niet actief in luxegebouwen, eerder in het middensegment. Onze omzet bestaat uit de huur die we ontvangen van gespecialiseerde zorgoperatoren, in het kader van langetermijnhuurcontracten. We selecteren de uitbaters nauwgezet op critera als duurzaamheid en reputatie. Er bestaat een duidelijk kader waarbinnen GVV’s mogen opereren. Daarin worden we gecontroleerd door de FSMA (Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten).

Wat trok je aan in dit bedrijf?

Aedifica gaat momenteel door een boeiende transformatie. In het verleden had het bedrijf een meer gemengde portefeuille, met ook residentiële gebouwen, appartementen en enkele hotels. De klemtoon is stilaan verschoven naar zorgvastgoed. Voor het residentiële deel zitten we momenteel in een desinvesteringsproces. Dat is al voor de helft gerealiseerd en dit kwartaal nog eens voor een kwart. Binnenkort zijn we een honderd procent zorgvastgoedbedrijf. Daarnaast willen we een rol spelen op Europees niveau. We zijn al actief in België, Duitsland en Nederland. In het Verenigd Koninkrijk hebben we op 1 februari een belangrijke acquisitie afgerond ter waarde van 450 miljoen pond, goed voor een kwart van onze bestaande portefeuille. Het gaat om een investering in 92 gebouwen. Het was meteen de eerste grote M&A-overeenkomst voor Aedifica.

Vanwaar de keuze voor een integrale zorgvastgoedportefeuille en Europese consolidatie?

Er is vanuit demografisch oogpunt veel nood aan meer kwalitatief zorgvastgoed. Aedifica heeft daarin een ervaring van meer dan tien jaar opgebouwd. De beslissing om over de landsgrenzen te werken, heeft te maken met de nood aan diversificatie. Met een gediversifieerde portefeuille zijn we in staat om ons risico beter te spreiden. Elk land kent andere manieren van zorgverstrekking, andere regimes voor overheidssubsidies in de zorg, enzovoort. Dergelijke factoren bepalen de manier waarop de operatoren resultaten boeken en onze huur betalen.

Aan welke regels zijn jullie als GVV gebonden?

We moeten steeds tachtig procent van ons resultaat uitkeren als dividend. Verder zijn de risico’s die we op de balans kunnen nemen beperkt. Bijgevolg investeren we niet in risicovolle ontwikkelingen. Wij bouwen ook niet zelf, wij zijn geen vastgoedontwikkelaars. Voor nieuwe gebouwen gaan we enkel overeenkomsten aan als we weten wie de exploitant is. Wij streven naar stabiele huurinkomsten en door een goed beheer van ons patrimonium trachten we het rendement te optimaliseren.

Aedifica neemt ook bestaande gebouwen in portefeuille?

Dat klopt. Op de markt van de zorgoperatoren vindt momenteel eveneens een consolidatie plaats. Het beheer van gebouwen – onderhoud, aanpassingen, uitbreidingen – hoort niet tot hun kernactiviteit. Ze plaatsen die taken graag bij een andere, gespecialiseerde partij die optreedt als eigenaar en die hen kan bijstaan en begeleiden inzake beheer.

Wat zijn je belangrijkste taken?

Als CFO van een beursgenoteerd bedrijf is de financiële rapportering een fundamenteel aspect van mijn taak, inclusief de bijhorende boekhoudkundige- en controllingactiviteiten en niet te vergeten de communicatie: financiële persberichten, jaarverslag, relaties met institutionele investeerders en analisten, roadshows om onze strategie uit te leggen, enzovoort.
Daarnaast hou ik me vooral bezig met de financiering van de groep en de diversificatie van onze financieringsstrategie. Wij hebben een kredietportefeuille van 1,5 miljard euro bij een vijftiental financiële instellingen en zijn van plan meer actief te worden op de kapitaalmarkt voor schuldpapier.

Wat heb je tijdens de eerste maanden aangepakt?

Ik startte hier in september vorig jaar, maar werkte me al in tijdens de vakantiemaanden. Het boekjaar duurt voor ons tot 30 juni, dus ik kon meteen helpen bij de jaarafsluiting en het jaarverslag. Daarna kwam heel snel de overeenkomst met het Verenigd Koninkrijk op tafel. We dienden de acquisitie op korte tijd af te handelen. Ik legde me vooral toe op de financiering van de transactie, die we gedeeltelijk afsloten met bestaande kredietlijnen, gedeeltelijk via een overbruggingskrediet. Momenteel werken we aan het herfinancieren van dat overbruggingskrediet, waarbij een kapitaalverhoging op tafel komt. Door de uitbreiding in het VK zijn we blootgesteld aan wisselkoersrisico’s. Het beheer daarvan behoort eveneens tot mijn takenpakket.

Hoe groot is je team?

Vandaag telt het vijftien medewerkers. Wij zijn een bedrijf in volle groei en dat heeft een impact op de financiële afdeling. Sinds ik hier ben, zijn vier extra personen in de afdeling aangeworven. Vandaag zijn we nog op zoek naar een taksmanager. Ik vind het belangrijk mij te omringen met getalenteerde medewerkers die er niet voor terugschrikken om eigenaarschap op te nemen. De internationalisering van Aedifica stelt ons elke dag voor nieuwe uitdagingen. Wie daarvan houdt, kan hier een boeiende carrière opbouwen.

Wat zijn de volgende stappen voor jou?

Het herstructureren en integreren van de portefeuille in het VK, goed voor veertig vennootschappen, is aan de orde, ook vanuit fiscaal en rapporteringsperspectief. Verder zetten we in op digitalisering om onze groei op te vangen. Zo willen we snel werk maken van de invoering van een ERP-pakket. Het voortraject trek ik samen met onze chief operational officer. Verder investeren we in een treasury management system en heeft de organisatie sinds kort een IT-verantwoordelijke aan boord. Wat organisatiestructuur betreft, steken we tijd in het samenstellen van landenteams en het in kaart brengen van de processen die daarmee te maken hebben.

Welke competenties heb je nodig voor de job?

Dit bedrijf is erg kapitaalintensief en het investeringsritme ligt hoog. Het beheren van schulden, eigen vermogen en financieringen moet je in de vingers hebben. Ook heb je een flexibele geest nodig om snel te kunnen schakelen. Investeringsprojecten passen niet in een kalender. Als ze er zijn, moet je op de kar springen. De ervaring die ik opdeed als bankier komt nu erg goed van pas.

Wat is momenteel de meest frappante ontwikkeling in de zorgvastgoedsector?

Er is duidelijk een momentum en veel dynamiek in de markt. Vijftien à twintig jaar geleden werd er in Europa totaal niet geïnvesteerd in zorgvastgoed. Nu proberen verschillende partijen er een rol in te spelen. De Europese consolidatie die zich voordoet bij de zorgoperatoren, zet zich door naar de vastgoedpartijen. In het verleden lag het actieterrein van de Belgische GVV’s vooral in België. Ze werden niet beschouwd als volwaardige bedrijven. Daar komt nu een kentering in. Momenteel ontwikkelen verschillende GVV’s zich tot Europese bedrijven en worden we erkend als echte ondernemers.