Filip Dewaele, Voorzitter Dewaele Vastgoed
We kunnen als tussenpersoon de markt bespelen, maar niet veranderen
Economische onzekerheid is een constante. Dat maakt het budget tot een moeilijke opdracht. Vier ondernemers en een academicus getuigen.
Financieel verantwoordelijken worstelen met de snelle veranderingen in hun omgeving. Het is geen sinecure om de politieke en economische evoluties te vatten in een budget en een financieringsplan. Toch is dat nodig om te voldoen aan de nood aan continuïteit. “Eigenlijk hebben we de voorbije jaren niets anders gekend dan onzekerheid.”
“In de meer dan dertig jaar dat ik actief ben, zijn de voorbije jaren vrij uitzonderlijk geweest”, zegt Filip Dewaele. Hij is voorzitter van de gelijknamige vastgoedgroep. Die telt een driehonderdtal medewerkers, verspreid over meer dan vijftig kantoren in West-Vlaanderen, Oost-Vlaanderen, Antwerpen, Limburg, Vlaams-Brabant en Brussel. Jaarlijks is Dewaele goed voor meer dan vijfduizend vastgoedtransacties.
“2020 was door de pandemie een heel speciaal jaar. Alles lag nagenoeg stil”, blikt Filip Dewaele terug. “Al bij al hebben we dat jaar vrij goed doorstaan, dankzij een strikte kostencontrole en verscheidene besparingen. Het jaar daarop was ook ongezien. De markt kende een hausse die we niet hadden verwacht. We hadden rekening gehouden met een goede markt, maar ze overtrof alle verwachtingen.” Na zo’n superjaar wist Filip Dewaele dat de bomen niet tot in de hemel blijven groeien en dat het jaar daarop anders zou zijn. “Dat bleek ook, want vanaf het tweede kwartaal van 2022 voelden we de veranderingen. De intrest begon te stijgen, er was de oorlog in Oekraïne en de inflatie schoot omhoog. Dat alles maakte dat de bouwkosten fors stegen, wat zorgde voor een achteruitgang van de activiteiten. Zeker in het segment van de nieuwbouw waren er beduidend minder transacties.”
Ook bedrijven in residentiële renovatie zitten met vragen. “Het zijn onzekere tijden, voor iedereen en alle sectoren”, zegt Nathalie Constant, cfo van Boss Paints. “We wisten dat het na corona niet zo goed zou zijn. Daar hadden we terdege rekening mee gehouden. De oorlog in Oekraïne, de energiecrisis en de torenhoge inflatie zetten alles nog meer op scherp dan we hadden verwacht”, schetst de cfo. “Wij zitten in de afwerking. Als er een vertraging komt in de bouw, voelen wij dat bijgevolg pas later.”
Vooral de stijging van de loonlast, door de automatische loonindex, was een harde dobber, getuigt Nathalie Constant. “Wij gaan mee met het paritair comité van de chemie en kenden in 2022 vijf indexsprongen van twee procent, snel na elkaar. Dat vang je niet op met prijsverhogingen, want je kunt de prijzen niet zo snel optrekken. Bovendien is er de prijselasticiteit: hoever kan je gaan met prijsverhogingen in een jaar vooraleer de klant afhaakt? Dat is een moeilijk evenwicht.”
Dat ondervindt ook Peter De Sutter. Samen met zijn broer Kristof blies hij de Belgische modeketen E5 nieuw leven in. Sinds begin 2021 creëert het tweetal een nieuw imago voor de vroeger wat oubollige kledingketen, die de boeken moest neerleggen. De broers De Sutter ontwerpen hun kledij zelf en produceren die in fabrieken, in China, India en het Middellandse Zeegebied. Dat zorgt voor een goede prijs-kwaliteitsverhouding. “Budgetteren is niet eenvoudig als de spelregels continu veranderen”, zegt Peter De Sutter. “Sinds corona is niets nog wat het geweest is. Je kunt niet langer terugvallen op een historische opbouw. Ik hoop dat we nu eindelijk opnieuw kunnen starten met het nieuwe normaal. Ik voel aan alles dat de consumenten zin hebben om hun vertrouwen te etaleren. Maar altijd is er dat ene feit dat mensen ervan weerhoudt om voluit te gaan.”
Ook Boss Paints voelt de aarzeling. Het familiebedrijf is leverancier van verfproducten en toebehoren voor vaklui. Met de winkelketen Colora richt het zich dan weer op particulieren. Het voordeel is dat het bedrijf twee verschillende marktsegmenten bespeelt. Daardoor houdt het ook een stevige vinger aan de pols op het vlak van conjunctuur en verwachtingen.
“Momenteel zitten de orderboekjes in de b2b-divisie nog vol. We doen zelf elk kwartaal een bevraging bij onze afnemers”, schetst Nathalie Constant. “We merken nog geen grote kentering in negatieve zin, wel een vertraging. Al zijn we uiteraard voorzichtig, want het is maar een bevraging en geen echte conjunctuurenquête.” Ook de consumentenmarkt draait – na een postcoronadip – opnieuw volgens de verwachtingen. Al is de situatie niet te vergelijken met de gekte die ontstond tijdens de coronapandemie. “Toen hadden we een instantsucces, want iedereen ging aan het klussen”, blikt Nathalie Constant terug.
Dewaele Vastgoedgroep profileert zich als ‘levenspartner in wonen en ondernemen’. Dat doet het vanuit zeven specialisaties: woonvastgoed, luxevastgoed, nieuwbouw, verhuur en beheer, syndic, bedrijfsvastgoed en investeringsvastgoed. “Als vastgoedmakelaar zijn we tussenpersonen. Twee zaken bepalen hoofdzakelijk onze omzet: het aantal transacties en de prijsevoluties in de vastgoedmarkt. Als de vastgoedprijzen stijgen, dan stijgt onze omzet ook, en omgekeerd. We kunnen als tussenpersoon de markt wel bespelen, maar niet veranderen”, aldus Filip Dewaele. Die markt vertraagde en veranderde van een verkopers- naar een kopersmarkt. “De activiteiten van de huur- en de syndicmarkt bleven stabiel, maar die maken slechts een vierde van onze activiteiten uit.”
Dé vastgoedmarkt bestaat niet, zegt de voorzitter. “Je hebt verscheidene segmenten, zoals nieuwbouw, maar ook herverkoop van bestaande woningen en appartementen. Je hebt het luxevastgoed, de kantoren en het bedrijfsvastgoed, en de winkels. De huurwoningen en de syndicactiviteiten zijn weer andere markten. Wonen is een basisbehoefte, met uitzondering van het luxevastgoed. Dat houdt bijvoorbeeld de tweede verblijven aan de kust in. Die markt is conjunctuurgevoeliger.” Door die verschillende activiteiten is het bedrijf niet afhankelijk van één marktsegment.
Tegen die onzekere achtergrond een budget opmaken is geen sinecure. Hoe je dat dan doet? “Met trial-and-error”, lacht Peter De Sutter. “Wat moet je anders? Een budget opmaken, moet nu eenmaal. Toch is het belangrijker om het scenario elke dag te monitoren en je aan te passen aan de nieuwe werkelijkheid.” Peter De Sutter rekent bij het budgetteren niet zoals vroeger op de gangbare macrodata. “Wij vertrekken vanuit onze eigen data, onze klanten en hun gedrag. Nauwgezet volgen we het koopgedrag op en segmenteren we alle data die we daaruit kunnen plukken. Daarop bouwen wij verder. We hopen dan op niet te veel verstorende externe factoren, zoals een conflict dat de olieprijzen doet opveren. Of godbetert, een warme nazomer die ervoor zorgt dat de wintercollectie blijft hangen.”
Om het klantengedrag te meten, investeert het bedrijf fors in IT en artificiële intelligentie. E5 is ook actief in de onlinewinkels Bol.com en Zalando. “Voor het budget vertrekken we vanuit een basisscenario en sturen we continu bij. Al heb je niet zo gek veel mogelijkheden in handen. Op korte termijn is het niet mogelijk om in te grijpen op je aankoopbudget of de reguliere kostenbasis. Commercieel ingrijpen kan wel. Dat betekent: heel wendbaar zijn. We hebben in de retail het geluk dat de klant ons meteen betaalt. En toegegeven, door de automatische loonindexering heeft de klant geld. Als werkgever is dat een harde dobber. Wij hebben zo’n vierhonderd personen in dienst. Dat betekent een extra kost van twintig procent. Dat vang je niet eventjes op met prijsverhogingen in de winkel.”
Voor de budgettering kijkt Filip Dewaele naar verschillende factoren. “Met onze vijftig kantoren, verspreid over het land, hebben we een goede barometer. Het hangt natuurlijk af van de kwaliteit van je salesteam, maar via de kantoorverantwoordelijken hebben we een goede graadmeter. Op het vlak van nieuwbouw weten we welke projecten eraan komen en in verkoop gaan. De verhuur- en syndicmarkt zijn relatief stabiel en bijgevolg makkelijk voorspelbaar.” Al deze elementen, gekoppeld aan de klassieke voorspellingen en data die de conjunctuur volgen, zorgen voor een prognose waarop Filip Dewaele stuurt. “Al speelt het buikgevoel ook een rol”, klinkt het met een knipoog.
“Budgetteren doen we altijd op dezelfde manier”, zegt Nathalie Constant. “We beginnen eraan na de zomer. Dan houden we een strategische sessie met een analyse van de micro- en macro-economie. Wat zien we in onze markt, in de sector, en ruimer: in de conjunctuur? Daarna zetten we de lijnen uit. Wat betekent dat voor het komende jaar? Met dat kader gaan de budgethouders elk in hun departement aan de slag. Het is belangrijk dat we die vrijheid en verantwoordelijkheid geven, ook nu. Eerlijk, een budget is al achterhaald vanaf het moment dat je het valideert. Het is een fotomoment. Hoewel budgetteren noodzakelijk is, zijn de opvolging en bijsturing belangrijker. Wendbaarheid is volgens mij de sleutel. In deze tijden is dat nog meer aan de orde. Enkel als je wendbaar bent en daar open over communiceert met iedereen, kan je de uitdagingen het hoofd bieden.”
Een van de uitdagingen is het incassobeheer. Nathalie Constant merkt een lichte verhoging in de betalingstermijnen van klanten, waardoor er iets meer openstaande facturen zijn. “We besteden permanent aandacht aan incassobeheer, want het is een belangrijk element voor de cashflow. We merken de laatste vijf maanden een lichte stijging en houden ook daar de vinger aan de pols.”
Filip Dewaele: “Ik vrees dat een aantal bouwpromotoren serieus in de problemen komt. Ik sluit faillissementen niet uit. Dat betekent voor ons dat we onze incasso goed moeten opvolgen. Er kan immers veel gebeuren tussen verkoop en oplevering.”
Ook Peter De Sutter voelt dat er druk zit op de productieketen in de textielretail. “Er zullen wellicht slachtoffers vallen. Al is het niet overal kommer en kwel. Veel merken en retailers zijn uitstekend gepositioneerd.” Voor 2024 is Peter De Sutter niet somber. Hij kan zich vinden in de analyse van professor Gino Van Ossel (Vlerick, nvdr). “Hij ziet in het bestedingspatroon van de consumenten dat zij opnieuw geld uitgeven aan kwaliteit. Ze kopen een fles betere wijn, gaan op restaurant en gunnen zichzelf een goed kledingstuk. Die tendens is met andere woorden positief.”
Filip Dewaele deelt dat gevoel. “De laatste maanden merken we een voorzichtige kentering. Het dieptepunt lijkt achter ons te liggen. Een aantal parameters tonen dat aan. De inflatie is opnieuw onder controle, de loonindexering ook. De beleggers komen stilaan terug en beseffen dat dit de nieuwe realiteit is. Ze worden weer iets actiever. Vooral de grote intreststijgingen zijn achter de rug. We komen opnieuw in een periode met stabiele intresten, weliswaar op een hoger niveau dan een tweetal jaar geleden.”
Nathalie Constant: “De inflatie is opnieuw iets meer onder controle. De energiecrisis lijkt ook over zijn hoogtepunt, hoewel dit heel snel weer kan keren. Economische onzekerheid is een constante. Eigenlijk hebben we de voorbije jaren niets anders gekend dan onzekerheid.”
Betrouwheidsinterval vs. puntschattingen
Bedrijfsrisico’s met externe oorzaken zullen de komende jaren steeds meer voorkomen. Dat is geen fijn vooruitzicht voor wie volop werkt aan de bedrijfsbudgetten. Hoe die onbekende factoren incalculeren? We vroegen het aan professor Sophie Hoozée, associate professor of management accounting and control aan de UGent.
Sophie Hoozée: “Het is niet zo dat er veel evolutie in de methodiek zelf zit. De technieken om te forecasten, prognoses te maken of kostprijzen te berekenen, evolueren haast niet meer. Wel maken bedrijven algemeen gezien meer gebruik van statistische inzichten. Organisaties beschikken steeds meer over uitgebreide data. Als financiële medewerkers niet bang zijn van statistiek en het modelleren van data, is er veel te halen uit die gegevens. Ik was recent erg onder de indruk van een Nederlands bedrijf uit de retail. Aan de hand van jarenlang verzamelde data kon het gedetailleerd de impact van bepaalde kortingacties modelleren. Het hield daarbij rekening met het tijdstip waarop mensen hun loon ontvangen, tot gedragingen op het niveau van postcodes. Dat was een sterk staaltje van forecasting op microniveau.”
Sophie Hoozée: “Ja, en specifieker over hoe je die risico’s modelleert. Als je bijvoorbeeld de netto contante waarde van investeringen wil berekenen, kan je in de verdisconteringsfactor (het terugrekenen van toekomstige uitgaven en ontvangsten naar het basisjaar, red.) bepaalde risico’s meenemen. Neem het voorbeeld van klimaatrisico’s. We zijn er nog helemaal niet uit hoe we die gaan kwantificeren, maar je kan proberen om ze in te calculeren.
In de praktijk hebben we vaak de neiging om met puntschattingen te werken. We maken allerlei assumpties en dan komt er op het eind één getal uit. Dat is toch vreemd? We maken zoveel verscheidene veronderstellingen. Ik zou het academisch gezien logischer vinden om te werken met een betrouwbaarheidsinterval. (In tegenstelling tot een puntschatting geeft dat een heel interval aan mogelijke uitkomsten, red.). In de praktijk kiezen bedrijven vaker voor een tussenoplossing als een scenarioanalyse. Dan werk je met veronderstellingen, van optimistisch, over pessimistisch tot realistisch.”
Sophie Hoozée: “De waarheid ligt ergens in het midden. Ik ben er voorstander van om data te gebruiken. Als de resultaten daarvan niet kloppen met je buikgevoel, dan zit je buikgevoel wellicht goed. Dat zie je ook in kostprijscalculaties. Als bijvoorbeeld de capaciteitsrapporten vreemde resultaten opleveren, ligt dat wellicht aan de assumpties. Buikgevoel is te beperkt, maar als validatie is het een uitstekend instrument om modellen te finetunen.” (lacht)
Verdoe jij ook te veel tijd met het opvolgen van alle nieuwtjes in je feed? No worries, wij verzamelen alles wat nieuw is in de finance wereld. Al die nieuwtjes komen wekelijks in jouw mailbox terecht.
