China, een reus op lemen voeten?

De Belg heeft een baksteen in de maag, zo wordt vaak gezegd. Het aandeel van het onroerend vermogen bedraagt 52 procent van het totale brutovermogen van de Belgen (cijfers NBB 2019). Belgen verwerven graag hun eigen woning, en als het kan een tweede of zelfs een derde woning. Dit impliceert ook dat de woningbouw een graadmeter is van de gezondheid van de economie. Als het in de bouw goed gaat, vertrouwen de mensen in de toekomst en, zo zegt de volkswijsheid, dan gaat het goed in de economie.

Voor de Chinese economie geldt dat des te meer. Liefst tachtig procent van de vermogens van Chinese huishoudens is belegd in woningen. Een huizencrisis, zoals we in de Verenigde Staten kenden tijdens de financiële crisis van 2008, zou een opdoffer van jewelste zijn. Het zou leiden tot een vertrouwensbreuk. Vermoedelijk zou het ook de honger van de Chinezen naar bijvoorbeeld Europese luxeproducten afremmen en zo ook een impact hebben op Europa.

Too big to fail?

Het nieuws dat Evergrande niet meer aan zijn verplichtingen kon voldoen, leidde dan ook tot een paniekreactie, niet alleen op de Europese beurzen, maar vooral in China zelf. Zoals steeds rafelt de pers dan het dossier uit. Evergrande is slechts het topje van de ijsberg. Hun businessmodel wordt immers gebruikt door haast alle vastgoedspelers. Snelle groei wordt gefinancierd door aanbetalingen van koopgretige Chinezen, gekoppeld aan obligatie-uitgiften – beleggers waren overtuigd dat Evergrande te groot is om te vallen en schreven in op de high-yield bonds met een intrest van liefst 8,75 procent – en lange betaaltermijnen aan de lokale autoriteiten. Deze laatste gaan op hun beurt vlotjes om met bouwvergunningen omdat zij hun inkomsten hoofdzakelijk halen uit de verkoop van land aan vastgoedontwikkelaars. Dat laat bouwondernemingen toe razendsnel te groeien door gigantische schulden op te bouwen. Maar zolang de fiets rijdt valt hij niet om.

Model op de helling

De daling van de woningenverkoop in China – met 25 procent in het laatste kwartaal – zette het model op de helling. Dat geldt voor Evergrande, maar ook voor alle Chinese bouwbedrijven die door de daling van de woningenverkoop, en als gevolg van het businessmodel, dreigende liquiditeitsproblemen riskeren. Daarbij komt dat tachtig procent van de schulden van Chinese bedrijven kortetermijnschulden zijn (voor de bouwsector is dat zelfs 85 procent) waardoor zij vrij vlug in de onmogelijkheid verkeren om hun kortetermijnverbintenissen te honoreren, tenzij ze een voldoende buffer hebben. Ook daar wringt het schoentje. Het eigen vermogen van die vastgoedbedrijven is een habbekrats van hun omzet. Het zijn reuzen op lemen voeten, zoals dat in het financiële jargon heet. Om dit statement te illustreren, verwijzen we naar de schulden van Evergrande, die verachtvoudigden op tien jaar (van 30 naar 250 miljard dollar) met een eigen vermogen van 7,5 miljard dollar. Een leverage van 33. Of zoals Nigel Stevenson van GMT Research opmerkte “een eigen vermogen dat correspondeert met de vierhonderduizend parkingplaatsen die Evergrande op zijn balans heeft”. Dit voor een bedrijf dat 1.300 bouwprojecten op stapel heeft in 280 steden.

Overheidsinmenging

Net zoals de meeste bouwbedrijven is Evergrande geen staatsbedrijf in de juridische betekenis van het woord, maar de scheiding tussen politiek en economie is in China vrij poreus. Denken we maar aan Alibaba. De Chinese overheid legde dit privébedrijf aan banden en ceo Jack Ma kreeg het zwijgen opgelegd. Terloops, Hui Ka Yan, eigenaar van Evergrande, is de tweede rijkste man van China, na Jack Ma. Beide wedijveren ook voor het statuut van grootste donor.

In de banksector is de inmenging van de overheid zeer direct. Uit een analyse van de veertig grootste commerciële banken blijkt dat 35 procent van de kaderleden uit overheidsbedrijven komt. Studies tonen ook aan dat overheidsbedrijven proportioneel meer schulden hebben en gemakkelijker toegang hebben tot kredieten, aan betere voorwaarden. Overheidsbedrijven worden immers aanzien als een lager risico dan privébedrijven en kunnen bovendien rekenen op overheidsgarantie. Vandaar dat privébedrijven slechts in beperkte mate langetermijnbankkredieten verkrijgen en dit aan dure voorwaarden (tot 30 procent). Naast eigen vermogen behelpen ze zich hoofdzakelijk met kortetermijnfinanciering.

Dansen op een slappe koord

De Chinese overheid kan het zich niet permitteren om Evergrande op de fles te laten gaan zonder de kern van de activiteit en de aanbetalers te vrijwaren. Nochtans weet de overheid dat dit een precedent kan creëren voor de bouwsector. Een blanco cheque voor wanbeleid behoort ook niet tot de opties. De schuldenberg van Evergrande vertegenwoordigt immers twee procent van het bruto binnenlands product van China. Het is dansen op een slappe koord. Het verhaal toont ook aan dat een model waarin politiek communisme en economisch liberalisme hand in hand gaan, niet duurzaam is. Ironisch genoeg begonnen de problemen bij Evergrande vorig jaar toen de overheid besliste dat grote bedrijven hun schuldpositie openbaar moesten maken.