Duurzaamheid levert mooie financiële resultaten op

Upgrade Estate combineert eigenaarschap en beheer van vastgoed met duurzaamheid en sociale verantwoordelijkheid. "Onze aanpak zorgt voor een zorgeloze investering met een hoge return,” aldus CFO Jean-Marie Vanderstichele.

Upgrade Estate combineert eigenaarschap en beheer van vastgoed met duurzaamheid en sociale verantwoordelijkheid. Cfo Jean-Marie Vanderstichele legt uit hoe deze strategie, gericht op samenwerking met investeerders, bijdraagt aan zowel financieel succes als maatschappelijke meerwaarde. "Onze aanpak zorgt voor een zorgeloze investering met een hoge return.”

Wat is uw rol als cfo in de strategische doelstellingen?

Jean-Marie Vanderstichele: “Een cruciaal element in onze bedrijfsvoering is de financiering. Bij de start van Upgrade Estate werden de twee coceo’s geconfronteerd met een eis van de bank dat ze eerst een gebouw moesten verkopen om nog een bijkomende lening te krijgen. Dat hebben ze gedaan, maar de koper van het studentenhuis vroeg hen om het beheer en de animatie op zich te blijven nemen. Dat was meteen de oorsprong van het concept voor Upkot, namelijk het zelf blijven verhuren en beheren van gebouwen die ze ook zelf realiseerden.

Onze strategie is er niet op gericht om volledig eigenaar te blijven van de gebouwen, wel om de verantwoordelijkheid te nemen voor het beheer en de verhuur. Uiteraard waken we ook over de kwaliteit van het gebouw. Het komt er dus op aan om investeerders aan te trekken die samen de gebouwen in eigendom nemen, terwijl Upgrade Estate zelf als minderheidsaandeelhouder mee aan boord blijft. Vaak zijn die investeerders ouders of grootouders van studerende kinderen, want die hebben ook voorrang bij de verhuur van onze koten. Dat is een belangrijke troef als je weet dat er een tekort is aan kwalitatieve en betaalbare studentenkamers in veel steden.

Onze aanpak is geëvolueerd met de tijd. Eerst traden we vooral op als syndicus, een rol die we nog altijd opnemen voor de eerste tien Upkot-gebouwen die we realiseerden. Door veranderende regelgeving in Gent hebben we dat een tiental jaar geleden moeten aanpassen. De stad eiste één beheerder als aanspreekpunt per gebouw (en niet meer per studentenkamer). We hebben nu een vennootschap voor elk nieuw opgericht gebouw en verkopen de aandelen (en niet de kamers) van deze patrimoniumvennootschap in tickets vanaf 110.000 euro. Op die manier verkopen we gemiddeld tot 97 procent van de aandelen aan externe investeerders.

Voor elke patrimoniumvennootschap duiden deze investeerders drie bestuurders aan, naast de drie bestuurders van Upgrade Estate zelf. Met het bestuursorgaan garanderen we het behalen van de doelstellingen en de kwaliteit van het project. De intrede van al dat extern vermogen vermindert onze behoefte aan eigen vermogen. Tegelijk zorgen we voor de voorfinanciering tijdens de bouwfase van het project. Deze financiële en duurzaamheidsparameters bewaken, is een belangrijke taak voor mij. Daarover communiceer ik ook met de interne en externe aandeelhouders.

Die investeerders zijn trouwens onze tweede groep van klanten, naast de huurders. In ruil voor hun intrede in het kapitaal verzekeren wij hen een goede return. Wij beheren zelf het patrimonium met het oog op een heel hoge bezettingsgraad en huurders die gemiddeld gezien voor langere tijd blijven. Ook de wissel na een opzegging verloopt vlot, met onze eigen facilityafdeling die alle herstellingen uitvoert.

Onze investeerders kiezen bewust voor een zorgeloze investering met een jaarlijkse uitkering die in functie staat van de reële opbrengsten en kosten van het gebouw. Bij de intrede van nieuwe investeerders is er ook altijd wat communicatie nodig. In dat verkoopproces neem ik een stukje van de verantwoordelijkheid op mij. De rapportering over de resultaten, bijvoorbeeld tijdens de jaarlijkse algemene vergadering per gebouw, gebeurt heel transparant. Onze auditor zegt zelfs dat het een beetje tetransparant is. Dat past dan weer perfect bij onze manier van zakendoen. Voor onze investeerders en de banken is het trouwens geruststellend dat we de opbrengsten uit de ontwikkeling van nieuwe gebouwen niet als dividend uitkeren, maar herinvesteren in nieuwe acquisities en investeringen voor de verdere groei van de groep.

Daarnaast ben ik verantwoordelijk voor de financiële kant van de bouwprojecten. Ik hou de vinger aan de pols van al die projecten en rapporteer erover op het managementcomité. Met dat doel onderhoud ik nauwe contacten met de budgethouders en projectleiders. Ik bewaak de risico’s, ook in verband met vergunningen, bouwvertragingen, enzovoort.”

Alle cfo’s werken aan de nieuwe rapportering rond duurzaamheid. U ook?

Jean-Marie Vanderstichele: “Zoals je merkt, zet Upgrade Estate sterk in op duurzame acties. We hanteren daarbij het model en de methodiek van de Future Fit Business Organization, dat de focus legt op de drie onderdelen van ESG: environment, social en governance. Het systeem mikt op een positieve bijdrage voor de maatschappij, dus meer dan een break-evendoelstelling. We willen daar ook over rapporteren en dat doen we intussen al drie jaar. Daarmee zijn we al flink op weg om snel in orde te zijn voor de CSRD-rapportering, die verplicht wordt vanaf 2026 over het boekjaar 2025. Daar hebben we al minstens zeventig procent van de weg voor afgelegd.

Ook de analyse van de dubbele materialiteit (over de impact van het bedrijf op de omgeving én over de impact van de omgeving op het bedrijf) is al gebeurd. We overwegen daarom om al in 2025 een eerste CSRD-rapport intern te publiceren. In onze organisatie ligt de verantwoordelijkheid daarvoor bij de head of climate action, die rechtstreeks aan mij rapporteert. Deze collega is niet alleen bezig met de analyse van de data, maar ook met het beheer van Limoengroen, ons eigen energie- en dienstenbedrijf.

Elk operationeel gebouw van Upgrade Estate zit intussen in een aparte patrimoniumvennootschap. Samen met onze eigen vennootschappen, houdt dit in dat we jaarlijks zo’n zeventig jaarafsluitingen maken. Eigenlijk voeren we dus het hele jaar door afsluitingen uit. Het zorgt ervoor dat mijn taak nooit hetzelfde is. Altijd verandert er iets, telkens leer ik nieuwe zaken bij. De financiële afdeling staat altijd centraal in die activiteiten. Ik vind een financeafdeling daarom de meest interessante afdeling in een bedrijf: alles wat reilt en zeilt in het bedrijf passeert altijd op een of andere manier via finance. Ik wil graag iedere student aanraden om voor een financiële richting te kiezen.”

Heeft Upgrade nog behoefte aan extra financiering?

Jean-Marie Vanderstichele: “Met Upgrade Estate trekken we heel wat externe investeerders aan, die we ook een mooie jaarlijkse uitkering bieden. Toch hebben we daarnaast nog bijkomend geld nodig voor nieuwe investeringen en acquisities. Dat gaat in de eerste plaats om onze grondbank: een portefeuille aan percelen en panden die we nodig hebben voor toekomstige bouwprojecten. Op elk moment hebben we wel twee of drie vergunningen lopen om te bouwen. We blijven ook voortdurend uitkijken naar mogelijke nieuwe gronden en panden.

De toenemende onvoorspelbaarheid en lange looptijd van de vergunningstrajecten vormt een grote uitdaging voor ons bedrijf en bij uitbreiding voor de hele sector. We stellen vast dat steden en gemeenten steeds terughoudender zijn om hun strategie op korte termijn te realiseren. Er zijn in het verleden bovendien wel wat projecten gesneuveld na klachten van één of enkele buurtbewoners. Dat laatste schrikt ons niet af, want wij streven actief naar een goede relatie met de buurt, onder andere via de aanwezigheid van onze coach in elk gebouw. In de praktijk kan dit heel positief verlopen. De studenten zijn vaak helemaal niet zo luidruchtig als gedacht. Ze kunnen ook optreden als oppas of babysit en zich zo dienstbaar opstellen voor de buurtbewoners. Voor en tijdens de ontwikkelingsfase investeren we daarom sterk in voortdurend overleg met de overheid, de buurt, de bank en andere stakeholders.

Als cfo hou ik de vinger aan de pols van die ontwikkelingen. Elke vertraging of wijziging kan een effect hebben op het uiteindelijke rendement van het project. Het is dan ook een complex samenspel van veel parameters. Dat is een van de redenen waarom we vandaag voor onze financieringen samenwerken met slechts twee banken. Beide kennen ons al heel lang en daar hoef ik ons businessmodel niet telkens uit te leggen. Dus ook op dat vlak spreken we van een duurzame relatie. Het komt er vooral op aan om onze langetermijndoelstellingen te bewaken en daarover goed te communiceren.”

ID: Jean-Marie Vanderstichele, cfo Upgrade Estate

Dit is het tweede gedeelte van een lang interview met Jean-Marie Vanderstichele. Het volledige interview lees je in het zomernummer van FDmagazine, inclusief alle foto’s. Interesse in een membership? Contacteer onze collega Jennero Rijaard (Jennero.Rijaard@nieuwemediagroep.be)