Bouwpromotoren en de zesprocentregeling

Studente Eden Gysemans (UC Leuven Limburg en KU Leuven) onderzocht in haar thesis of bouwpromotoren ondanks hun werking met twee vennootschappen gebruik kunnen maken van de voordelige zesprocentregeling.

Wat was het onderwerp van je thesis?

Eden Gysemans: “De werkwijze die veel bouwpromotoren al jaren hanteren, bestaat erin zich op te splitsen in twee vennootschappen. Hierdoor kan de grond verkocht worden aan twaalf procent registratierechten en de constructie aan eenentwintig procent btw. Dit in plaats van het geheel te onderwerpen aan eenentwintig procent btw. Door gebruik te maken van de tijdelijke regeling kan het geheel nu aan zes procent btw verkocht worden. Een belangrijke toepassingsvereiste strooit roet in het eten: de opdracht tot afbraak en heropbouw moet door dezelfde (rechts)persoon gebeuren. Mijn thesis onderzoekt of bouwpromotoren ondanks hun werking met twee vennootschappen toch gebruik kunnen maken van de voordelige regeling van zes procent.”

Wat is een mogelijke oplossing?

Eden Gysemans: “In theorie is het mogelijk dat de afzonderlijke vennootschappen zich anders organiseren om alsnog aan de ontbrekende voorwaarde te voldoen. Een manier om dit te realiseren, is beide vennootschappen een btw-eenheid te laten vormen. Daardoor worden ze beschouwd als één belastingplichtige. De twee vennootschappen moeten dan voldoen aan een aantal verbondenheidscriteria: financiële, organisatorische en economische verbondenheid.”

Wat zijn de andere vereisten om de zesprocentregeling te genieten?

Eden Gysemans: “Ten eerste moet de koper de nieuwe woning gedurende minstens vijf jaar als enige en hoofdzakelijk eigen woning gebruiken, met vestiging van domicilie. Ten tweede mag de bewoonbare oppervlakte van de nieuwe woning niet groter zijn dan tweehonderd vierkante meter. Ten derde is het vereist dat de nieuwbouw op hetzelfde kadastraal perceel ligt als het oude gebouw. Tot slot dien je een verklaring in te dienen bij het bevoegde btw-kantoor.”

Zijn er nog aandachtspunten?

Eden Gysemans: “Het is belangrijk om misbruik uit te sluiten omdat dit kan leiden tot geldboetes en herstel van de oorspronkelijke situatie. In deze casus impliceert de herorganisatie gelukkig belastingontwijking en geen belastingontduiking. Aan de criteria om over misbruik te spreken, is niet stuk voor stuk voldaan. De vennootschappen kiezen uiteindelijk voor de minst belaste weg, wat een geoorloofde keuze is waarbij geen fiscale regels geschonden worden.”