Een haperende economie, met een hoge inflatie, aangewakkerd door een nieuwe stijging van de internationale olie- en aardgasprijzen: in directiekamers worden deze voorspellingen met argusogen gevolgd. Het opmaken van de budgetten voor 2024 is andermaal geen sinecure, door de heersende onzekerheid. “We kunnen de markt wel bespelen, maar niet veranderen”, zegt Filip Dewaele, voorzitter van Dewaele Vastgoedgroep.
“In de meer dan dertig jaar dat ik actief ben, zijn de voorbije jaren vrij uitzonderlijk geweest”, zegt Filip Dewaele. De voormalige ceo van de gelijknamige vastgoedgroep is sinds de zomer van 2021 voorzitter van de groep. Die telt een driehonderdtal medewerkers, verspreid over meer dan vijftig kantoren in West-Vlaanderen, Oost-Vlaanderen, Antwerpen, Limburg, Vlaams-Brabant en Brussel. Jaarlijks is Dewaele goed voor meer dan vijfduizend vastgoedtransacties.
“2020 was door de pandemie een heel speciaal jaar. Alles lag nagenoeg stil”, blikt Filip Dewaele terug. “Al bij al hebben we dat jaar vrij goed doorstaan, dankzij een strikte kostencontrole en verscheidene besparingen. Het jaar daarop was ook ongezien. De markt kende een hausse die we niet hadden verwacht. We hadden rekening gehouden met een goede markt, maar ze overtrof alle verwachtingen.” Na zo’n superjaar wist Filip Dewaele dat de bomen niet tot in de hemel blijven groeien en dat het jaar daarop anders zou zijn. “Dat bleek ook, want vanaf het tweede kwartaal van 2022 voelden we de veranderingen. De intrest begon te stijgen, er was de oorlog in Oekraïne en de inflatie schoot omhoog. Dat alles maakte dat de bouwkosten fors stegen, wat zorgde voor een achteruitgang van de activiteiten. Zeker in het segment van de nieuwbouw waren er beduidend minder transacties.”
Dewaele Vastgoedgroep profileert zich als ‘levenspartner in wonen en ondernemen’. Dat doet het vanuit zeven specialisaties: woonvastgoed, luxevastgoed, nieuwbouw, verhuur en beheer, syndic, bedrijfsvastgoed en investeringsvastgoed. De volledige groep gebruikt daarvoor één merknaam om naar de markt te stappen: Dewaele.
“Als vastgoedmakelaar zijn we tussenpersonen. Twee zaken bepalen hoofdzakelijk onze omzet: het aantal transacties en de prijsevoluties in de vastgoedmarkt. Als de vastgoedprijzen stijgen, dan stijgt onze omzet ook, en omgekeerd. We kunnen als tussenpersoon de markt wel bespelen, maar niet veranderen”, aldus Filip Dewaele. Die markt vertraagde en veranderde van een verkopers- naar een kopersmarkt. “De activiteiten van de huur- en de syndicmarkt bleven stabiel, maar die maken slechts een vierde van onze activiteiten uit.”
Dé vastgoedmarkt bestaat niet, zegt de voorzitter. “Je hebt verscheidene segmenten, zoals nieuwbouw, maar ook herverkoop van bestaande woningen en appartementen. Je hebt het luxevastgoed, met de tweedeverblijvers aan de kust, er zijn de kantoren en het bedrijfsvastgoed, de winkels. De huurmarkt en de syndicactiviteiten zijn weer andere markten. Wonen is een basisbehoefte, met uitzondering van het luxevastgoed, zoals de markt van de tweede verblijven aan de kust. Die is conjunctuurgevoeliger.”
Door die verschillende activiteiten is het bedrijf niet afhankelijk van één marktsegment. “Al zijn we niet anticyclisch. Als het slecht gaat, voelen we dat uiteraard ook, maar als het te goed gaat, is er voor ons geen meerwaarde. Als je voor je huis meteen verschillende kopers hebt, waarom dan nog een beroep doen op een makelaar? Als het minder vlot loopt, kunnen wij onze meerwaarde tonen.”
Om de budgetten op te maken, moest Dewaele uitgaan van minder transacties, gekoppeld aan een stijgende inflatie die z’n schaduw ver vooruitwierp. “Dat zorgde vooral voor een kostenstijging in de personeelskosten, typisch voor een dienstenbedrijf, en uiteraard ook in de elektriciteitskosten, de huurprijzen, de publiciteitskosten … We spreken van een extra kost van tien tot vijftien procent”, rekent Filip Dewaele. “Als de omzet stijgt, kan je die extra kosten opvangen. Maar de markt kantelde. De prijzen kwamen onder druk en volgden niet langer de inflatie.”
Dat was nieuw in zijn inmiddels jarenlange loopbaan. “Een perfecte storm: hogere kosten, de vastgoedprijzen die niet stegen en minder transacties. Samengevat: je kon minder verkopen, aan lagere prijzen, terwijl de kosten fors stegen. De business slabakte, dossiers sleepten langer aan. De banken doen lastiger, want met de nieuwe EPC-waarde stijgen de kosten voor de koper.”
De sector van de bouw van nieuwe woningen en de woningrenovatie incasseren momenteel rake klappen, zo blijkt ook uit de conjunctuurenquête van bouwfederatie Embuild. Bijna twee derde van de woningbouwers (63 procent) verwacht bovendien dat 2024 nog slechter wordt. Gevolg: een daling van de investeringen, de activiteit en de rendabiliteit. Bij bedrijven actief in de renovatie van woningen gaat 46 procent uit van een slechter 2024. De woningmarkt is de voorbije maanden stilgevallen doordat de hypothecaire rentevoeten verdrievoudigd zijn op één jaar tijd. Daardoor is het voor veel gezinnen ineens veel duurder om te bouwen of te renoveren: ruim negen op de tien bouw- en installatiebedrijven merkt dat het voor hun klanten nu veel moeilijker is om een lening af te sluiten.
Ondanks de gitzwarte conjunctuurenquête van bouwfederatie Embuild ziet Filip Dewaele het minder somber in. “De laatste maanden merken we een voorzichtige kentering. Het dieptepunt lijkt achter ons te liggen. Een aantal parameters tonen dat ook aan. De inflatie is opnieuw onder controle, de loonindexering ook. De beleggers komen stilaan terug en beseffen dat dit de nieuwe realiteit is. Ze worden weer iets actiever. Vooral de grote intreststijgingen zijn achter de rug. We komen opnieuw in een periode met stabiele intresten, weliswaar op een hoger niveau dan een tweetal jaar geleden.”
De voorbije zomermaanden waren beter dan die van het jaar daarvoor. “Al is de zomer een rustige periode, het maakt dat ik voorzichtig positief ben voor de komende maanden en het komende jaar.” Opnieuw is het verschil in marktsegmenten duidelijk. “Ik zie de herverkoop van bestaande woningen opveren. Nieuwbouw zal het wellicht nog een tijd lastig hebben. De prijzen van nieuwbouw liggen hoog, door de gestegen grondstofprijzen. Er zijn ook minder kopers op de nieuwbouwmarkt. Vooral de belegger is nog niet terug. Daardoor moet de verkoopprijs eigenlijk dalen, maar dan geraak je als promotor niet uit de kosten, want je hebt duurder ingekocht. Ik vrees dat een aantal bouwpromotoren serieus in de problemen komt. Ik sluit faillissementen niet uit”, analyseert Filip Dewaele. “Dat betekent voor ons dat we onze incasso goed moeten opvolgen, want er kan veel gebeuren tussen verkoop en oplevering.”
Voor de budgettering kijkt Filip Dewaele naar verschillende factoren. “Met onze vijftig kantoren, verspreid over het land, hebben we een goede barometer. Het hangt natuurlijk af van de kwaliteit van je salesteam, maar via de kantoorverantwoordelijken hebben we een goede graadmeter. Op het vlak van nieuwbouw weten we welke projecten eraan komen en in verkoop gaan. De verhuur- en syndicmarkt zijn relatief stabiel en bijgevolg makkelijk voorspelbaar.”
Al deze elementen, gekoppeld ook aan de klassieke voorspellingen en data die de conjunctuur volgen, zorgen voor een prognose waarop Filip Dewaele stuurt. “Al speelt het buikgevoel ook een rol”, klinkt het met een knipoog.
Verdoe jij ook te veel tijd met het opvolgen van alle nieuwtjes in je feed? No worries, wij verzamelen alles wat nieuw is in de finance wereld. Al die nieuwtjes komen wekelijks in jouw mailbox terecht.
